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Acquisizione di un immobile

Insieme all’acquisizione di un immobile, sia per la tua famiglia sia per il tuo business, deve tenere conto di certe fasi importanti affinché tutto sia semplice ed efficiente. Ecco i 7 passi che il team di Astoria Imobiliare ti raccomanda a seguire:

♦  identificazione delle necessità locative;
♦  determinazione del budget;
♦  selezione del team con il quale dovrai collaborare (consulente giuridico, ufficiale crediti, consulente immobiliare, ecc.);
♦  selezione dell’immobile a seconda dei criteri desiderati;
♦  creazione dell’offerta di prezzo;
♦  negoziazione;
♦  finalizzazione della transazione immobiliare.

 

Identificazione delle necessità locative

La maggior parte dei compratori desiderano acquisire un immobile che soddisfa quattro condizioni: che sia economico, ben posizionato, con una superficie utile generosa e con finiture belle. Sappiamo quanto difficile può essere rinunciare a uno di questi quattro requisiti, per questo vogliamo ricordarti i seguenti aspetti:

♦  È importante che l’immobile desiderato soddisfa le condizioni necessarie a te per quanto riguarda la superficie, ma non devi dimenticare che i costi di manutenzione saranno direttamente proporzionali con le dimensioni dell’immobile;
♦  Non comprare un appartamento solo perché è bello. La maggior parte dei compratori desiderano personalizzare l’immobile a seconda della loro volontà e probabilmente la stessa cosa la farai anche tu anche se solo dopo qualche mese;
♦  È normale voler comprare ad un prezzo economico, ma spesse volte un prezzo basso può nascondere dei vizi e degli svantaggi. Il team di Astoria Imobiliare ti aiuta a vedere oltre le apparenze di un immobile. I nostri specialisti possono osservare eventuali svantaggi di un immobile, dunque non esitare di richiedere i nostri servizi;
♦  Le proprietà che solo collocate in zone buone sono molto cercate. Ma una cosa importante è che anche le zone in pieno sviluppo meritano la tua attenzione. Anche se al momento dell’acquisizione il prezzo di una zona in sviluppo può essere inferiore al prezzo di una zona famosa, è molto probabile che questa differenza si diminuisca considerevolmente quando vorrai vendere in futuro.

 

I specialisti dell’Astoria Imobiliare ti possono aiutare a capire i tuoi bisogni correnti, e anche quelli futuri per facilitare la tua ricerca della proprietà più adatta per te.

 

Determinazione del budget

In Romania, i più frequenti metodi di pagamento per l’acquisizione degli immobili sono il prestito bancario e il pagamento integrale. Il più fortunato caso è quello in cui disponi dell’intero importo per la proprietà che vuoi comprare. Devi solo consegnare al venditore l’importo integrale in presenza del pubblico notaio il quale autentica il contratto di compravendita. Inoltre, puoi usare il metodo del pagamento via bonifico bancario, caso in cui si può verificare un ritardo di 1-2 giorni fino a quando il venditore riceverà i soldi. A volte, il venditore ti può offrire anche la variante del pagamento in rate, basandosi sulla tua situazione finanziaria.

 

Il credito ipotecario classico rappresenta un’alternativa di finanziamento sempre più attraente per i compratori a causa dei costi di credito più ridotti rispetto a quelli del credito “Prima Casa”. In altre parole, le rate mensili, nonché l’importo totale da rimborsare sono di solito inferiori nel caso del credito ipotecario classico rispetto a quelli che un credito garantito dallo Stato suppone. Nonostante, devi tener presente l’anticipo richiesto che deve rappresentare il 15-25% del valore della proprietà acquisita.

 

Oltre a queste due modalità di concludere una transazione immobiliare, sul mercato rumeno sono apparsi anche altri tipi di crediti bancari:

♦  Il credito “Prima Casa” - i vantaggi di questo tipo di credito (rispetto a quello ipotecario classico) sono l’anticipo minimo (solo il 5% del valore dell’immobile acquisito), gli interessi limitati, nonché il fatto che lo Stato sostiene alcuni dei rischi bancari.
♦  Risparmio-credito - questo prodotto bancario si rivolge ai compratori che vedono l’acquisizione di un immobile come un processo duraturo. In seguito ad un periodo di risparmio (il cliente cumulando del capitale nel conto proprio), si istituisce un periodo di credito per il doppio dell’importo risparmiato, e le rate mensili sono le stesse con gli importi mensili risparmiati in precedenza.

 

Selezione del team

In mancanza di una legislazione specifica, l’incarico di consulente immobiliare può essere svolto da qualunque persona, anche in mancanza di una formazione o dell’esperienza nel settore. Di conseguenza, in questo momento nel settore degli immobiliari lavorano tanto dei professionisti sostenuti dalla loro estesa attività nel settore, quanto dei non professionisti. La differenza di qualità tra i servizi offerti dalle due categorie può avere un impatto significativo sulla tua transazione. Un consulente immobiliare professionista idoneo per te si distingue da un non professionista attraverso le seguenti caratteristiche:  

♦  lavora per te (non per la commissione);
♦  ti dà dei consigli, ma non ti impone cosa fare;
♦  rappresenta una marca di successo sostenuta dall’esperienza nel settore immobiliare;
♦  mantiene gli standard di lavoro;
♦  ha delle abilità di comunicazione e negoziazione;
♦  offre dei servizi completi e personalizzati;
♦  lavora insieme ad un team di specialisti in settori chiave.

 

L’esperienza degli agenti di Astoria Imobiliare ti aiuterà non solo a trovare l’immobile desiderato, ma ti offrirà anche supporto per l’intera durata di questo processo. Il nostro ruolo è quello di creare dei pacchetti di servizi personalizzati per ciascun cliente a seconda delle sue necessità.  Elenchiamo ancora 6 motivi per cui Astoria Imobiliare è la scelta corretta:

♦  Sicurezza - la documentazione della transazione immobiliare sarà verificata dai nostri specialisti, di conseguenza tu avrai la garanzia che la transazione di compravendita si svolge in conformità alle norme di legge.
♦  Soldi - sappiano quanto è importante per te non spendere l’intero budget per l’acquisizione dell’immobile oggetto dei tuoi sogni, così che i specialisti di Astoria Imobiliare ti aiuteranno a trattare il miglior prezzo.
♦  Informazioni - mettiamo a tua disposizione tanto delle informazioni relative ai prezzi in certe zone, quanto delle informazioni relative ai periodi più idonei per tali acquisizioni. Non dimentichiamo un fattore importante, rispettivamente il periodo da quando un’offerta è attiva sul mercato lo saprai sempre da noi.
♦  Offerte - hai accesso ad un gamma variato di offerte, i nostri consulenti essendo sempre pronti ad accompagnati per le visite.
♦  Tempo - il tempo è importante per te e noi lo sappiamo. I specialisti di Astoria Imobiliare identificheranno una serie di offerte che corrispondano ai tuoi requisiti nel più breve tempo possibile affinché tu possa scegliere quelle che desideri visitare,
♦  Fiducia - usando i nostri servizi, hai la certezza che l’immobile è stato già visitato da noi e, di conseguenza, possiamo informarti sugli eventuali vizi nascosti o altri svantaggi.

 

Un consulente immobiliare professionista lavorerà insieme a te, ed i nostri specialisti hanno come obiettivo la formazione di una squadra con i loro clienti a partire dall’inizio del processo di compravendita e fino al suo completamento. I specialisti di Astoria Imobiliare determineranno insieme a te un orario di visita, ti assisteranno durante l’intero processo, ti aiuteranno a trattare e, non per ultimo, ti offriranno supporto per quanti riguarda la selezione dei servizi complementari come l’assistenza finanziaria e bancaria e la consulenza giuridica. L’interesse dei nostri consulenti non è solo quello di lavorare per la commissione, ma anche di sviluppare dei partnership duraturi con i loro clienti.

 

Selezione dell’immobile a seconda dei criteri desiderati

“Posizione, posizione, posizione” - questi sono i tre aspetti che gli specialisti immobiliari americani raccomandano ai loro clienti quando decidono si comprare una proprietà immobiliare. Questo consiglio è valido anche per il mercato immobiliare di Romania. Il team di Astoria Imobiliare ti spiegherà perché l’immobile che vuoi comprare deve corrispondere tanto ai tuoi bisogni attuali, quanto a quelli futuri. Indipendentemente se ha una vita attiva e vuoi abitare in una zona centrale o se siete una famiglia alla quale serve una zona con varie facilità, i consulenti di Astoria Imobiliare possono offrirti delle soluzioni reali, a seconda dei tuoi bisogni. I specialisti di Astoria Imobiliare ti raccomandano di guardare l’acquisizione di un immobile come un investimento nel futuro. Nel momento in cui vorrai qualcos’altro, forse un proprietà più spaziosa oppure sita in una zona più tranquilla, sarai costretto a vendere. Dunque, è molto importante che l’immobile che acquisti adesso si trovi in una zona con potenziale di sviluppo in futuro.

 

Tenendo conto del fatto che sul mercato ci sono tanto degli immobili vecchi quanto nuovi, abbiamo pensato che sarebbe opportuno fare un paragone tra i due per aiutarti a fare la migliore scelta.

 

Immobili vecchi

Nella maggior parte dei casi, gli immobili vecchi sono siti in zone considerate buone. Hai accesso a tutte le facilità (scuole materne, scuole, negozi, ecc.) visto che sono posizionate all’interno della città.

 

L’infrastruttura non può soffrire più delle modifiche massicce, e questo significa che non c’è più il rischio di sviluppo di progetti immobiliari attorno.  A causa delle superficie più piccole, queste proprietà sono più accessibili dal punto di vista finanziario, cosa che si può notare anche dal programma “Prima Casa” attraverso il quale la maggior parte dei beneficiari hanno acquisito degli immobili di questo tipo.

 

Immobili nuovi

Gli immobili nuovi dispongono prima di tutto di superficie più ampie, ma un fattore importante da specificare è quello che i materiali usati sono di una qualità superiore. Nella maggior parte dei casi, le zone residenziali in pieno sviluppo sono site al limite della città, dove ci sono dei spazi verdi generosi, nonché più posti di parcheggio rispetto agli immobili vecchi.

 

Le norme imposte alla costruzione di nuovi edifici sono fatte per proteggere i proprietari in caso si calamità naturali. Possono rappresentare dei buoni investimenti nel futuro.

 

Visita dell’immobile

Quando visiti un immobile devi prima prestare attenzione ai dettagli tecnici dell’immobile: il numero di stanze, l’orientamento a seconda dei punti cardinali, la disposizione delle stanze, lo stato degli impianti elettrici, d’acqua e gas, lo stato dei muri e, perché no, lo stato in cui si trovano le vicinanze.

Oltre a tutti questi aspetti, sarebbe ottimo iniziare la visita prima di entrare effettivamente nell’immobile stesso. In questo modo, potrai osservare in che stato si trovano gli spazi verdi, se la scala dell’edificio è pulita e senza odori, se ci sono delle aree giochi, parcheggi, ecc.

 

Creazione dell’offerta di prezzo

La raccomandazione degli specialisti di Astoria Imobiliare è che l’offerta di prezzo non sia fatta verbalmente durante la visita. Questa pratica è una non professionale che limita al venditore il tempo di reazione e che può fare in modo che il venditore si senta costretto. C’è anche un vantaggio nella presentazione dell’offerta verbale, perché in questo modo le eventuali obiezioni possono essere trattate in situ, invece l’offerta scritta, eventualmente in seguito alla consultazione dell’intera famiglia, può avere l’effetto desiderato, arrivando ad un prezzo vicino a quello che tu desideri. In questo modo, il venditore ha il tempo necessario per pensare alla tua proposta e capirà che c’è un intento reale di acquisizione.

 

Negoziazione
La negoziazione è una delle più importanti fasi di una transazione immobiliare. La volontà dei specialisti di Astoria Imobiliare è quella di ottenere un prezzo corretto sia per il  nostro cliente (il compratore) sia per il venditore. Qui intervengono più fattori che i nostri consulenti conoscono e che permettono una negoziazione professionale:

♦  il periodo di tempo in cui l’immobile è stato messo in vendita;
♦  il bisogno del venditore di disponibilità liquide;
♦  la volontà del proprietario di vendere;
♦  se il metodo di pagamento corrisponde ai requisiti del venditore;
♦  se entrambe le parti possono mostrare flessibilità.

 

Finalizzazione della transazione immobiliare

La finalizzazione della transazione di compravendita significa la sottoscrizione del contratto in presenza del pubblico notaio. I documenti necessari che il proprietario dell’immobile deve presentare sono i seguenti:

♦  L’atto di proprietà sull’immobile - può essere: contratto di compravendita, contratto di donazione, sentenza civile definitiva e irrevocabile, certificato di erede, ecc.;
♦  Catasto - la documentazione catastale dell’immobile in proprietà;
♦  Intavolazione - l’iscrizione nel registro catastale del diritto di proprietà sull’immobile;
♦  Estratto di partita tavolare - il quale certifica i dati d’identità e lo stato giuridico della proprietà, essendo valido per un periodo di 10 giorni dalla presentazione della domanda per il suo rilascio da parte dello studio notarile;
♦  Certificato fiscale - questo certificato ha una validità di 30 giorni, e può esser ottenuto dall’Amministrazione Finanziaria. Questo documento attesta che tutti i debiti nei confronti dello Stato sono pagati (imposte e altre tasse);
♦  Certificato ROL rilasciato dall’amministrazione locale - il comune;
♦  Certificato rilasciato dall’associazione dei proprietari - che attesti il fatto che tutti i costi relativi alla manutenzione e riparazione dell’immobile sono stati pagati;
♦  Certificato energetico - che attesta il rendimento energetico dell’edificio;
♦  Certificato rilasciato dal fornitore di elettricità - che attesti il pagamento di questi servizi;
♦  L’ultima fattura rilasciata dal fornitore di gas, nonché la prova del pagamento della fattura;
♦  Gli atti d’identità dei proprietari;
♦  Il certificato di matrimonio (se del caso);
♦  Dichiarazione rilasciata dal comune (se del caso) – di cui risulti che l’immobile non è oggetto di rivendicazione.

 

Costi

Per la finalizzazione della transazione, il compratore deve sostenere certi costi addizionali al prezzo di acquisizione dell’immobile:

♦  la commissione dell’agenzia immobiliare;
♦  la commissione e altre tasse bancarie (nel caso del credito ipotecario);
♦  le tasse notarili;
♦  i costi postvendita (spese di manutenzione e riparazioni, assicurazione obbligatoria, imposta sui beni immobiliari, ecc.).

 

Assicurazione obbligatoria

Essendo implementata dall’anno 2010 , l’assicurazione obbligatoria delle abitazioni rappresenta un metodo semplice ed accessibile di offrire protezione alla tua abitazione in caso di disastri naturali. L’ammontare dei premi di assicurazione è lo stesso, indipendentemente dalla zona in cui si trova l’immobile, e i tre rischi che l’assicurazione obbligatoria copre sono i terremoti, le inondazioni e i scivolamenti di terra.
I materiali da cui l’abitazione è costruita determinano la sua appartenenza ad una delle due categorie:

♦  tipo A - avendo la struttura di resistenza in cemento armato, metallo o legno OPPURE avendo i muri esterni in pietra, mattone bruciato o altri materiali che risultano da trattamenti termici o chimici;
♦  tipo B - avendo muri esterni da mattone non bruciato o da altri materiali non soggetti a trattamenti termici o chimici.

 

L’ammontare del premio assicurativo (valido per 12 mesi):

♦  abitazione tipo A -  Euro 20 per Euro 20.000 importo assicurato;
♦  abitazione tipo B -  Euro 10 per Euro 10.000 importo assicurato;

 

Al presente, la legge permette ai proprietari di scegliere tra un’assicurazione obbligatoria o una facoltativa solo nel caso in cui quella facoltativa copre anche i 3 rischi maggiori: terremoti, inondazioni e scivolamenti di terra. L’assicurazione facoltativa offre al proprietario a possibilità di assicurare l’abitazione anche contro altri rischi non coperti da un’assicurazione obbligatoria (ad esempio incendi, distruzioni provocate da mezzi di trasporto o impianti elettrici, ecc.). La più venduta assicurazione facoltativa e allo stesso tempo una molto importante consta nell’assicurazione “responsabilità civile nei confronti di terzi”. Questa assicurazione suppone il risarcimento (nei limiti previsti dalla polizza assicurativa) dei danni causati ai vicini in caso di certi eventi come ad esempio inondazioni o incendi.