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Affitto di una proprietà - informazioni per il proprietario

In Romania, a causa della mancanza di una legislazione specifica all’affitto di una proprietà, in qualità di proprietario rischi ad incontrare anche dei locatari che possono causare dei problemi invece di rappresentare un business profittevole. Inoltre, a differenza di altri Stati, in Romania non esiste un sistema informatico centralizzato che possa tenere l’evidenza della condotta dei locatari per poter trovare quelli problematici in modo che non possano più affittare facilmente un immobile nel futuro.  Di conseguenza, il team di Astoria Imobiliare ti consiglia di seguire le seguenti fasi nel processo di affitto del tuo immobile per diminuire il rischio di problemi:

affitto preliminare;
preparazione dell’immobile;
collaborazione con dei specialisti immobiliari;
promozione dell’immobile:
visita dell’immobile;
negoziazione;
finalizzazione della transazione.

 

Prima di affittare la tua proprietà devi familiarizzarti con quello che suppone, dal punto di vista legale e finanziario, l’affitto di un immobile e, specialmente, con le responsabilità che spettano a te in capacità di proprietario. Inoltre, è importante contemplare il profilo dei clienti ai quali si rivolge la tua offerta di affitto. In altre parole, lo stato e le facilità della proprietà che intenti affittare determinano il tipo del locatario che puoi attirare. Dall’esperienza dei specialisti di Astoria Imobiliare, sul mercato rumeno si trovano i seguenti tipi di locatari:

quelli occasionali - che cercano delle proprietà in regime alberghiero per una durata più breve di tempo;
i giovani senza famiglia propria (ad esempio gli studenti) - di solito, le loro pretese sono scarse, essendo orientati verso proprietà con un livello medio di conforto ad un prezzo accessibile;
le famiglie - di solito, queste sono interessate da condizioni abitative superiori, nonché da più facilità nella zona (negozi, area giochi, trasporto pubblico, ecc.);
quelli che rappresentano diverse aziende - che sono alla ricerca di proprietà di protocollo.

 

Dunque, la tua offerta di affitto può essere specificamente rivolta ad una o più categorie di locatari a seconda della zona, delle qualità tecniche, delle finiture e delle facilità della proprietà che metti a disposizione dei locatari. I specialisti di Astoria Imobiliare ti può aiutare a decidere a chi è può profittevole rivolgere la tua offerta di affitto a seconda dei tuoi desideri a lungo termine.

 

Preparazione dell’immobile

Prima di inserire la tua offerta sul mercato, bisogna che la tua proprietà passi attraverso un igienizzazione generale, nonché attraverso delle riparazioni, se necessario. Di conseguenza, i costi di queste preparazioni possono variare a seconda delle riparazioni o attrezzature mancanti che sono necessarie per il tuo immobile. È necessario che questa preparazione si fatta indipendentemente dalla categoria di locatari a cui la tua proprietà si rivolge, i bisogni di ciascuno di loro potendo variare.

 

Se hai un immobile adatto per l’affitto in regime alberghiero, che suppone una durata di soggiorno molto breve, è necessario igienizzare la proprietà dopo ciascun cliente, assicurando in questo modo la pulizia generale, biancheria da letto e asciugamani puliti, nonché prodotti d’igiene personale.

 

Se la tua offerta si rivolge a dei locatari giovani e senza famiglia propria, loro hanno bisogno di arredamenti interni di base, ma funzionali. Ti consigliamo di offrire a loro una scrivania e una biblioteca o scaffali per i libri, e una buona connessione internet è obbligatoria.

 

Se la tua proprietà è idonea per una famiglia, ti devi aspettare che il rapporto con loro sia a lungo termine, questi locatari preferendo di non traslocarsi troppe volte. I membri di una famiglia sono interessati da condizioni abitative superiori, dunque è necessario offrire loro degli elettrodomestici funzionali, nonché degli arredi di qualità (tanto dal punto di vista tecnico quanto estetico).

 

Se vuoi affittare l’immobile in qualità di proprietà di protocollo, questo deve offrire delle condizioni di lusso. Di solito, le imprese affittano questo tipo di proprietà a lungo termine, per ragioni di immagine, ma anche per non rischiare a perdere una tale abitazione in prossimità di eventi importanti. Ovviamente, questo tipo di proprietà necessita degli arredi e finiture di altissima qualità, e i costi saranno a misura. Nonostante, l’usura dell’abitazione sarà limitata, visto che anche il suo utilizzo è di solito limitato.

 

Consultazione con i specialisti di Astoria Imobiliare

Come ti abbiamo spiegato prima, quanto affitti la tua proprietà, ti esponi a dei rischi a causa della mancanza di legislazione specifica in Romania. Dunque, il team di Astoria Imobiliare ti può aiutare a concludere un business di successo per quanto riguarda trovare i locatari per la tua proprietà. Di seguito, elenchiamo i motivi per cui è raccomandato rivolgerti ai servizi dei nostri specialisti:

per l’accesso alle informazioni e consigli immobiliari;
offriamo assistenza di specialità per l’intero processo di affitto;
ti aiutiamo a stabilire il canone mensile adatto alla tua proprietà, in rapporto con il mercato immobiliare dinamico;
ti offriamo un pacchetto di promozione e pubblicità della tua offerta;
puoi risparmiare tempo, perché noi vogliamo che affitti l’immobile nel più breve tempo possibile;
per la sicurezza della transazione di affitto della tua proprietà.

 

Se comunque desideri affittare la proprietà da solo, allora ti raccomandiamo di assicurarti dei seguenti aspetti:

hai sufficienti conoscenze nel settore immobiliare, nonché sulla legislazione vigente relativa all’affitto di immobili;
sai preparare l’appartamento per la visita:
sai formulare l’annuncio di affitto della tua proprietà e, ulteriormente, sai dove promuoverlo per avere visibilità e successo;
devi essere realista per ciò che riguarda il canone mensile che puoi ottenere per il tuo immobile;
conosci le clausole contrattuali per poter evitare le sorprese.

 

Promozione dell’offerta di affitto

È essenziale che il tuo desiderio di affittare la proprietà diventi pubblico per attirare l’attenzione dei locatari. Ci sono molteplici modalità di fare pubblico l’annuncio di affitto, a partire dall’annunciare delle conoscenze e fino a degli annunci immobiliari, dei banner ecc., e tutte queste modalità devono essere prese in considerazione. Ti consigliamo di rivolgerti ai servizi di Astoria Imobiliare per l’affitto del tuo immobile, visto che i nostri servizi includono anche un pacchetto di pubblicità e promozione adattato alla tua offerta.

 

Visita della proprietà

Visto che il contratto di affitto può essere firmato anche durante la visita della proprietà, questa fase del processo diventa estremamente importante. A seconda dell’approccio e del comportamento (tanto tue quanto del locatario) al momento della presentazione dell’abitazione, la negoziazione e la finalizzazione della transazione di affitto si possono svolgere in quel proprio momento. Un consulente del team di Astoria Imobiliare può essere accanto a te durante la visita e ti può aiutare a ottenere e offrire delle risposte sincere e costruttive. Ti raccomandiamo provare a fare in modo che i possibili locatari si sentano a casa, attraverso una condotta rilassata e aperta.

 

Sicuramente vorrai sapere qualche informazione prima di alienare la proprietà ad un locatario che hai appena conosciuto. Di conseguenza, ti consigliamo a chiedere diverse cose di interesse per te (settore di attività, stile di vita, possibilità di pagamento o piani futuri), per poter conoscere meglio i potenziali locatari. Questa cosa ti può aiutare a determinare se vuoi collaborare con quelle persone.

 

Negoziazione

Se anche le persone che visitano l’appartamento desiderano diventare i tuoi locatari, allora può iniziare una negoziazione. I specialisti di Astoria Imobiliare ti consigliano di non essere troppo restrittivo per quanto riguarda il canone mensile o le modalità di pagamento, ma ti raccomandiamo a stabilire in modo chiaro una cauzione, nonché i termini di pagamento.

 

Per quanto riguarda il canone mensile, devi sapere che ci sono vari tipi di canoni, come segue:

Canone fisso - in questo caso, lo stesso importo sarà pagato mensilmente per l’intero periodo del contratto, senza tener conto delle fluttuazioni del mercato immobiliare. Anche se esiste la tentazione di profittare dell’alta stagione per quanto riguarda i prezzi di affitto, può avere la sgradevole sorpresa che i tuoi locatari se ne vadano dopo qualche mese, e tu sarai costretto a iniziare di nuovo l’intero processo di affitto.

Canone variabile - suppone flessibilità da parte tua, per poter offrire ai tuoi locatari un canone diverso a seconda della stagione. Ad esempio, durante l’inverno (visto che i costi di manutenzione sono elevati) e durante l’estate (visto i periodi di ferie) puoi accettare un canone mensile inferiore.

Canone indicizzabile - questo tipo di canone è specifico alle proprietà di protocollo, il canone essendo indicizzato a seconda del tasso di cambio o dell’inflazione, ma con dei contratti di solito a lungo termine.

 

La cauzione rappresenta un mezzo di precauzione per te in caso di danni non riparati o costi non pagati. Ti raccomandiamo a chiedere sempre anche una cauzione d’affitto, in quanto essa ha il ruolo di responsabilizzare i locatari per ciò che riguarda i costi obbligatori e gli eventuali danni prodotti.  La cauzione costituisce un importo modico (di solito in ammontare pari a 1 o 2 canoni mensili) che è pagato dal locatario alla sottoscrizione del contratto di affitto. Questo importo sarà restituito al locatario alla fine del periodo contrattuale se non sono stati prodotti dei danni o debiti.

 

Finalizzazione della transazione di affitto
Se entrambe le parti sono d’accordo con le condizioni della negoziazione, il contratto di affitto può essere firmato in qualsiasi momento. Questo contratto consta in una convenzione scritta tra il proprietario (locatore) e il/i locatario/i in cui si stipula la messa a disposizione della proprietà per un periodo di tempo limitato a cambio del pagamento di un canone mensile. Il contratto di affitto non dev’essere autenticato da un pubblico notaio, per questo motivo il contratto può essere sottoscritto anche durante la visita dell’immobile. La sottoscrizione del contratto da parte di entrambe le parti rimane obbligatoria.

 

Il contratto di affitto specifica in dettaglio tra l’altro: i dati d’identificazione di entrambe le parti, nonché della proprietà, gli importi che rappresentano il canone mensile, nonché la cauzione, le scadenze di pagamento, ma anche delle clausole specifiche che ti consigliamo di studiare con attenzione. Per la sicurezza della tua transazione, i specialisti di Astoria Imobiliare ti possono dare dei consigli relativi a queste clausole (relative alla notifica di risoluzione, al subaffitto, allo sfratto, all’ispezione periodica e così via).

 

Documenti necessari

I seguenti documenti sono necessari per la stesura del contratto di affitto:

atto d’identità;
estratto aggiornato di partita tavolare per informazione - questo certifica lo stato giuridico e i dati d’identificazione dell’immobile;
certificato di rendimento energetico.

 

Per quanto riguarda la registrazione del contratto di affitto all’Amministrazione Finanziaria, sarà necessario presentare i seguenti documenti:

atti d’identità di entrambe le parti (proprietario e locatario/i);
contratto di affitto (3 esemplari);
modulo tipo Dichiarazione 200 per l’imposta sul reddito (2 copie);
bollo fiscale.

 

Costi

Il processo di affitto della tua proprietà suppone i seguenti costi per il proprietario:

la tassa per il rilascio del certificato energetico;
la commissione dell’agenzia immobiliare;
l’imposta annuale sui redditi ottenuti dall’affitto di beni immobiliari;
l’assicurazione obbligatoria dell’abitazione - questo obbligo spetta a ciascun proprietario di immobile, indipendentemente dal suo intento di affittare la proprietà.

 

Assicurazione obbligatoria

Essendo implementata dall’anno 2010 , l’assicurazione obbligatoria delle abitazioni rappresenta un metodo semplice ed accessibile di offrire protezione alla tua abitazione in caso di disastri naturali. L’ammontare dei premi di assicurazione è lo stesso, indipendentemente dalla zona in cui si trova l’immobile, e i tre rischi che l’assicurazione obbligatoria copre sono i terremoti, le inondazioni e i scivolamenti di terra.
I materiali da cui l’abitazione è costruita determinano la sua appartenenza ad una delle due categorie:

tipo A - avendo la struttura di resistenza in cemento armato, metallo o legno OPPURE avendo i muri esterni in pietra, mattone bruciato o altri materiali che risultano da trattamenti termici o chimici;
tipo B - avendo muri esterni da mattone non bruciato o da altri materiali non soggetti a trattamenti termici o chimici.

 

L’ammontare del premio assicurativo (valido per 12 mesi):

abitazione tipo A -  Euro 20 per Euro 20.000 importo assicurato;
abitazione tipo B -  Euro 10 per Euro 10.000 importo assicurato.

 

Al presente, la legge permette ai proprietari di scegliere tra un’assicurazione obbligatoria o una facoltativa solo nel caso in cui quella facoltativa copre anche i 3 rischi maggiori: terremoti, inondazioni e scivolamenti di terra. L’assicurazione facoltativa offre al proprietario a possibilità di assicurare l’abitazione anche contro altri rischi non coperti da un’assicurazione obbligatoria (ad esempio incendi, distruzioni provocate da mezzi di trasporto o impianti elettrici, ecc.). La più venduta assicurazione facoltativa e allo stesso tempo una molto importante consta nell’assicurazione “responsabilità civile nei confronti di terzi”. Questa assicurazione suppone il risarcimento (nei limiti previsti dalla polizza assicurativa) dei danni causati ai vicini in caso di certi eventi come ad esempio inondazioni o incendi.