Cumpararea unui imobil
Odata cu achizitionarea unui imobil, fie el pentru familia sau business-ul tau, trebuie sa ai in vedere cateva etape importante pentru ca totul sa decurga simplu si eficient. Iata cei 7 pasi pe care echipa Astoria Imobiliare iti recomanda sa-i urmezi:
♦ identificarea nevoilor locative;
♦ stabilirea bugetului;
♦ selectarea echipei cu care vei colabora (consilier juridic, ofiter credite, consultantul imobiliar, etc.);
♦ selectia imobilului in functie de criteriile dorite;
♦ crearea ofertei de pret;
♦ negocierea;
♦ finalizarea tranzactiei imobiliare.
Identificarea nevoilor locative
Majoritatea cumparatorilor isi doresc sa achizitioneze un imobil care sa indeplineasca patru conditii: sa fie ieftin, bine pozitionat, cu o suprafata utila cat mai generoasa si cu finisaje frumoase. Stim cat poate fi de greu sa renunti la vreuna dintre aceste patru cerinte, asa ca iti reamintim urmatoarele aspecte:
♦ Ai grija ca imobilul dorit sa indeplineasca conditiile necesare tie in ceea ce priveste suprafata, dar nu uita ca si costurile de intretinere vor fi direct proportionale cu dimensiunile acestuia;
♦ Nu cumpara un apartament doar pentru ca arata frumos. Marea majoritate a cumparatorilor doresc sa isi personalizeze imobilul dupa bunul plac si probabil acelasi lucru vei face si tu chiar daca poate peste cateva luni;
♦ Este normal sa vrei sa cumperi ieftin, insa deseori un pret mic poate ascunde vicii si dezavantaje. Echipa Astoria Imobiliare te ajuta sa vezi dincolo de aparentele unui imobil. Specialistii nostri pot observa eventualele dezavantaje ale unui imobil, asadar nu ezita sa apelezi la serviciile noastre;
♦ Proprietatile din zonele bune sunt la mare cautare. Insa un aspect important este ca si zonele in deplina dezvoltare merita atentia ta. Desi la momentul achizitionarii pretul unei zone in dezvoltare poate fi mai mic decat cel al unei zone consacrate este foarte probabil ca aceasta diferenta sa se micsoreze considerabil atunci cand iti vei dori sa vinzi in viitor.
Specialistii Astoria Imobiliare te pot ajuta sa iti intelegi nevoile tale curente, cat si pe cele viitoare pentru a-ti facilita gasirea proprietatii potrivite pentru tine.
Stabilirea bugetului
In Romania, cele mai des intalnite metode de plata pentru achizitionarea imobilelor sunt creditul bancar si plata integrala. Cel mai fericit caz este daca dispui de intreaga suma de bani pentru proprietatea pe care doresti sa o cumperi. Trebuie doar sa ii inmanezi vanzatorului suma in intregime in prezenta notarului public care autentifica contractul de vanzare-cumparare. Poti, deasemenea, sa apelezi la un transfer bancar, caz in care poate aparea o intarziere de 1-2 zile pana cand vanzatorul va primi suma de bani. Uneori vanzatorul iti poate oferi si varianta de a plati in rate, bazandu-se astfel pe bonitatea ta financiara.
Creditul ipotecar clasic reprezinta o alternativa de finantare tot mai atragatoare pentru cumparatori din cauza costurilor de creditare mai reduse in comparatie cu cele ale creditului ”Prima Casa”. Altfel spus, ratele lunare, precum si suma totala de rambursat sunt de obicei mai mici in cazul creditului ipotecar clasic fata de cele pe care un credit garantat de stat le presupune. Insa trebuie sa ai in vedere avansul solicitat care trebuie sa reprezinte 15-25% din valoarea proprietatii achizitionate.
Pe langa aceste doua modalitati de a incheia o tranzactie imobiliara, pe piata din Romania au mai aparut si alte tipuri de credite bancare:
♦ Creditul ”Prima casa” – avantajele acestui tip de credit (fata de cel ipotecar clasic) sunt avansul minim (doar 5% din valoarea imobilului cumparat), dobanzile limitate, precum si faptul ca statul preia cateva din riscurile bancare.
♦ Economisire-creditare – acest produs bancar se adreseaza cumparatorilor care vizualizeaza achizitionarea unui imobil ca pe un proces de durata. In urma unei perioade de economisire (clientul acumuland capital in contul propriu), se instituie o perioada de creditare pentru dublul sumei economisite, iar ratele lunare sunt aceleasi cu sumele lunare economisite in prealabil.
Selectarea echipei
In lipsa unei legislatii specifice, functia de consultant imobiliar poate fi ocupata de catre oricine, chiar si in lipsa unei pregatiri sau a experientei in domeniu. Ca urmare, in aria imobiliarelor de astazi activeaza atat profesionisti sustinuti de activitatea de profil prelungita, cat si neprofesionisti. Diferenta de calitate a serviciilor oferite de catre cele doua categorii poate avea un impact semnificativ asupra tranzactiei tale. Un consultant imobiliar profesionsit potrivit pentru tine se distinge de unul neprofesionist prin indeplinirea urmatoarelor caracteristici:
♦ lucreaza pentru tine (nu pentru comision);
♦ te sfatuieste, insa nu iti impune ce sa faci;
♦ reprezinta un brand de success sustinut prin experienta in sectorul imobiliar;
♦ mentine standarde de lucru;
♦ are abilitati de comunicare si negociere;
♦ ofera servicii complete si personalizate;
♦ lucreaza cu o echipa de specialisti in domeniile cheie.
Experienta agentilor Astoria Imobiliare te va ajuta nu doar sa gasesti imobilul dorit, ci iti va oferi si sprijin pe toata durata acestui proces. Rolul nostru este de a crea pachete de servicii personalizate pentru fiecare client in functie de nevoile acestuia. Mai jos iti vom enumera inca 6 motive pentru care Astoria Imobiliare este alegerea corecta:
♦ Siguranta – documentatia tranzactiei imobiliare va fi verificata de catre specialistii nostri, astfel tu vei avea garantia ca tranzactia de vanzare-cumparare se desfasoara conform normelor legale.
♦ Banii – stim cat de important este sa nu iti cheltui intregul buget pentru achizitionarea imobilul mult visat, asa ca specialistii Astoria Imobiliare te vor ajuta sa negociezi cel mai bun pret.
♦ Informatii – iti vom pune la dispozitie atat informatii legate de preturi in anumite zone, cat si despre perioadele cele mai potrivite pentru astfel de achizitii. Sa nu uitam un factor important si anume perioada de cand o oferta este activa pe piata, tot de la noi vei afla.
♦ Oferte – ai acces la o multitudine de oferte, consultantii nostri fiind tot timpul pregatiti sa te insoteasca la vizionari.
♦ Timp – timpul este valoros pentru tine si intelegem asta. Specialistii Astoria Imobiliare vor identifica o serie de oferte care sa corespunda cerintelor tale in cel mai scurt timp pentru ca tu sa poti alege pe care doresti sa le vizionezi.
♦ Incredere – apeland la serviciile noastre ai garantia ca imobilul a fost deja vizionat de noi si astfel te putem informa cu privire la eventualele vicii ascunse sau alte dezavantaje.
Un consultant imobiliar profesionist va lucra in parteneriat cu tine, iar specialistii nostri au ca obiectiv formarea unei echipe cu clientii lor inca de la inceputul procesului de cumparare pana acesta se va finaliza. Specialistii Astoria Imobiliare vor stabili impreuna cu tine un program de vizionare, te vor asista pe intreg parcursul procesului, te vor ajuta sa negociezi si, nu in ultimul rand, iti pot oferi sprijin in ceea ce priveste selectarea serviciilor complementare cum ar fi asistenta financiar-bancara si consilierea juridica. Interesul consultantilor nostri nu este doar sa lucreze pentru comision, ci sa dezvolte parteneriate de lunga durata cu clientii lor.
Selectia imobilului in functie de criteriile dorite
”Locatie, locatie, locatie” – acestea sunt cele trei aspecte pe care specialistii imobiliari americani le recomanda clientilor sa le ia in considerare atunci cand isi cumpara o proprietate imobiliara. Acest sfat este valabil si pentru piata imobiliara din Romania. Echipa Astoria Imobiliare iti va explica de ce imobilul pe care doresti sa il achizitionezi trebuie sa corespunda atat nevoilor tale actuale, cat si celor din viitor. Indiferent ca ai o viata activa si iti doresti sa locuiesti in zona centrala sau ca sunteti o familie careia i se potrivesc zonele cu diverse facilitati, consultantii Astoria Imobiliare iti pot oferi solutii reale, adaptate dorintelor tale. Specialistii Astoria Imobiliare iti recomanda sa privesti cumpararea unui imobil si ca pe o investitie in viitor. In momentul in care iti vei dori altceva, poate o porprietate mai spatiosa sau intr-o zona mai linistita , vei fi nevoit sa vinzi. Asadar, este important ca imobilul pe care il cumperi acum sa fie intr-o zona care are potential de dezvoltare in viitor.
Tinand cont ca pe piata exista atat imobile vechi, cat si noi, ne-am gandit sa iti oferim o comparatie pentru a te ajuta sa faci cea mai buna alegere.
Imobile vechi
In cele mai multe situatii, imobilele vechi sunt situate in zone considerate bune. Ai acces la toate facilitatile (gradinite, scoli, magazine, etc.) fiind pozitionate in interiorul orasului.
Infrastructura nu mai poate suferi modificari masive, ceea ce inseamna ca nu mai exista riscul de a se dezvolta noi proiecte imobiliare in jur. Datorita suprafetelor mai mici, aceste proprietati sunt mai accesibile financiar, marturie fiind si programul ‘’Prima Casa’’ prin care majoritatea beneficiarilor si-au achizionat astfel de imobile.
Imobile noi
Imobilele noi dispun in primul rand de suprafete mai mari, insa un factor important de mentionat este si acela ca materialele folosite sunt de o calitate superioara. De cele mai multe ori zonele rezidentiale in plina dezvoltare sunt situate la marginea orasului, unde exista spatii verzi generoase, precum si mai multe locuri de parcare fata de imobilele vechi. Normele impuse la constructia imobilelor noi sunt facute sa protejeze proprietarii in caz de calamitati naturale. Pot fi bune investitii pentru viitor.
Vizionarea imobilului
In momentul vizionarii unui imobil trebuie in primul rand sa fii atent la detaliile tehnice pe care acesta le indeplineste: numarul de camere, orientarea in functie de punctele cardinale, dispunerea camerelor, starea instalatiilor electrice, apa si gaz, starea peretilor si, de ce nu, starea in care se afla vecinatatile.
Pe langa toate aceste aspecte este bine insa ca vizionarea sa inceapa inainte de intrarea in imobilul propriu zis. Astfel poti observa in ce stare se afla spatiile verzi, daca scara este curata si fara mirosuri, daca exista locuri de joaca, parcare, etc.
Crearea ofertei de pret
Recomandarea specialistilor Astoria Imobiliare este ca oferta de pret sa nu se faca verbal chiar in timpul vizionarii. Aceasta practica este una neprofesionista care ii limiteaza vanzatorului timpul de reactie si care il poata face sa se simta constrans. Exista si un avantaj in prezentarea ofertei verbale pentru ca eventualele obiectii se pot trata pe loc, insa oferta scrisa si eventual dupa consultarea cu intreaga familie, poate avea efectul mult dorit, ajungerea la un pret apropiat de ceea ce tu iti doresti. Astfel vanzatorul are timp sa se gandeasca la propunerea ta si va intelege ca exista o intentie reala de cumparare.
Negocierea
Negocierea este una din cele mai importante etape ale unei tranzactii imobiliare. Dorinta specialistilor Astoria Imobiliare este de a obtine un pret corect atat pentru clientul nostru (cumparator), dar si pentru vanzator. Aici intervin mai multi factori pe care consultantii nostri ii cunosc si care permit o negociere profesionista:
♦ perioada de timp in care imobilul a fost scos la vanzare;
♦ nevoia vanzatorului de lichiditati;
♦ dorinta proprietarului de a vinde;
♦ daca metoda de plata corespunde cu solicitarile vanzatorului;
♦ daca ambele parti pot da dovada de flexibilitate.
Finalizarea tranzactiei imobiliare
Finalizarea tranzactiei de vanzare-cumparare are in vedere semnarea contractului in prezenta notarului public. Documentele necesare pe care proprietarul imobilului trebuie sa le prezinte sunt urmatoarele:
♦ Actul de proprietate asupra imobilului – acesta poate fi: contract de vanzare-cumparare, contract de donatie, sentinta civila definitiva si irevocabila, certificate de mostenitor, etc.;
♦ Cadastru – documentatia cadastrala a imobilului aflat in proprietate;
♦ Intabulare – inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra imobilului;
♦ Extrasul de carte funciara – care certifica datele de identitate si situatia juridica ale proprietatii, fiind valabil 10 zile de la depunerea cererii de eliberare a acestuia de catre biroul notarial;
♦ Certificatul fiscal – acesta este valabil timp de 30 de zile, fiind obtinut de la Administratia Financiara. Acest document certifica faptul ca sunteti la zi cu darile fata de stat (impozite si alte taxe);
♦ Adeverinta de ROL de la administratia locala – primaria;
♦ Adeverinta de la asociatia de proprietari – care sa dovedeasca faptul ca sunteti la zi cu plata cheltuielilor de intretinere si reparatie ale imobilului;
♦ Certificatul energetic – care certifica performanta energetica a cladirii;
♦ Adeverinta de la furnizorul de energie electrica – care atesa plata la zi pentru aceste servicii;
♦ Ultima factura de la furnizorul de gaze, precum si dovada platii;
♦ Actele de identitate ale proprietarilor;
♦ Certificatul de casatorie (daca este cazul);
♦ Declaratie de la primarie (daca este cazul) – care atesta faptul ca imobilul nu este revendicat.
Costuri
Pentru finalizarea tranzactiei, cumparatorul trebuie sa onoreze cateva costuri suplimentare pretului de achizitie al imobilului:
♦ comisionul agentiei imobiliare;
♦ comisionul si alte taxe bancare (in cazul creditului ipotecar);
♦ taxele notariale;
♦ costurile post-vanzare (cheltuieli de intretinere si reparatii, asigurarea obligatorie, impozitul pe bunuri imobiliare, etc.).
Asigurarea obligatorie
Fiind implementata din anul 2010, asigurarea obligatorie a locuintelor reprezinta o metoda simpla si accesibila de a oferi protectie locuintei tale in cazul dezastrelor naturale. Valoarea primelor de asigurare este aceeasi indiferent de zona in care se afla imobilul, iar cele trei riscuri pe care asigurarea obligatorie le acopera sunt cutremurele, indundatiile si alunecarile de teren.
Materialele din care a fost construita locuinta ta determina apartenenta ei la una din cele doua categorii:
♦ tip A – avand structura de rezistenta din beton armat, metal sau lemn SAU avand pereti exteriori din piatra, caramida arsa sau alte materiale rezultate din tratamente termice sau chimice;
♦ tip B – avand pereti exteriori din caramida nearsa sau din alte materiale nesupuse tratamentelor termice sau chimice.
Valorea primei de asigurare (cu valabilitate pentru 12 luni):
♦ locuinta tip A – 20 Euro pentru 20.000 Euro suma asigurata;
♦ locuinta tip B – 10 Euro pentru 10.000 Euro suma asigurata.
In momentul de fata, legea permite proprietarilor sa aleaga intre o asigurare obligatorie si una facultativa numai in cazul in care cea facultativa acopera si cele 3 riscuri majore: cutremure, inundatii si alunecari de teren. Asigurarea facultativa ii ofera proprietarului posibilitatea de a-si asigura locuinta si impotriva altor riscuri neacoperite de o asigurare obligatorie (de exemplu incendii, distrugeri provocate de mijloace de transport sau instalatii electrice, etc.). Cea mai vanduta asigurare facultativa si totodata una foarte importanta consta in ”raspunderea civila fata de terti”. Aceasta presupune despagubirea (in limitele prevazute de polita de asigurare) daunelor produse vecinilor in cazul anumitor evenimente cum ar fi inundatiile sau incendiile.
