Inchirierea unei proprietati – informatii pentru proprietar
In Romania, din lipsa de legislatie specifica inchirierii unei proprietati, in calitate de proprietar risti sa intalnesti chiriasi care iti pot cauza mai multe probleme in locul unei afaceri profitabile. Totodata, spre deosebire de alte state, in Romania nu exista un sistem informatic centralizat care sa poata tina evidenta comportamentului chiriasilor pentru a ii putea depista pe cei problematici astfel incat sa nu mai poata inchiria un imobil la fel de usor in viitor. Asadar, echipa Astoria Imobiliare iti recomanda parcurgerea urmatoarelor etape in procesul de inchiriere al imobilului tau pentru a-ti scadea riscul de a intampina probleme:
♦ preinchirierea;
♦ pregatirea imobilului;
♦ colaborarea cu specialisti imobiliari;
♦ promovarea imobilului;
♦ vizionarea imobilului;
♦ negocierea;
♦ finalizarea tranzactiei.
Inainte de a-ti inchiria proprietatea trebuie sa te familiarizezi cu ceea ce presupune, din punct de vedere legal si financiar, inchirierea unui imobil si, in special, cu reponsabilitatile pe care le ai in calitate de proprietar. Totodata, este important sa contemplezi la profilul clientilor carora oferta ta de inchiriere se adreseaza. Altfel spus, starea si facilitatile proprietatii pe care intentionezi sa o inchiriezi vor determina tipul de chirias pe care il poti atrage. Din experienta specialistilor Astoria Imobiliare, in piata romaneasca se regasesc urmatoarele categorii de chiriasi:
♦ cei ocazionali – care sunt in cautare de proprietati in regim hotelier pentru o durata mai scurta de timp;
♦ cei tineri si fara familia proprie intocmita (spre exemplu studentii) – acestia de obicei au pretentii mai scazute, fiind orientati catre proprietati cu un grad mediu de confort la un pret accesibil;
♦ cei familisti – care sunt de obicei interesati de conditii superioare de locuire, precum si de cat mai multe facilitati in zona (magazine, locuri de joaca, transport in comun, etc.);
♦ cei care reprezinta diverse companii – care sunt in cautare de proprietati de protocol.
Asadar, oferta ta de inchiriere va putea fi in mod specific adresata uneia sau mai multor categorii de chiriasi depinzand de zona, calitatile tehnice, finisajele si facilitatile proprietatii pe care o pui la dispozitia chiriasilor. Specialistii Astoria Imobiliare te pot ajuta sa decizi cui ar fi cel mai profitabil sa adresezi oferta ta de inchiriere in functie de dorintele tale pe termen lung.
Pregatirea imobilului
Inainte de listarea ofertei tale pe piata, este nevoie ca proprietatea ta sa treaca printr-o igienizare generala precum si prin reparatii acolo unde este cazul. Asadar, costurile acestor pregatiri pot varia in functie de ce reparatii sau dotari in plus sunt necesare pentru imobilul tau. Deci este nevoie ca aceasta pregatire sa fie facuta indiferent de categoria de chiriasi careia proprietatea ta i se adreseaza, nevoile fiecaruia putand diferi.
Daca ai un imobil ce se preteaza inchirierii in regim hotelier, care presupune o durata de sedere foarte scurta, este necesar sa parcurgi etapa de igienizare dupa fiecare client; astfel asigurand curatenie generala, asternuturi de pat si prosoape curate, precum si produse de igiena personala.
Daca oferta ta se adreseaza chiriasilor tineri si fara familie proprie, acestia au nevoie de amenajari interioare de baza, dar functionale. Iti recomandam sa le oferi acestora un birou si o bilioteca sau rafturi pentru carti, iar o buna conexiune la internet ramane obligatorie.
Daca proprietatea ta se preteaza inchirierii unei familii, trebuie sa te astepti ca relatia cu acestia sa fie de termen lung, acesti chiriasi preferand sa nu se mute de prea multe ori. Membrii unei familii sunt interesati de conditii superioare de locuit, asadar este necesar sa le oferi electrocasnice functionale, precum si mobilier de o calitate buna (atat tehnica, cat si estetica).
Daca doresti sa iti inchiriezi imobilul in calitate de proprietate de protocol, acesta trebuie sa ofere conditii de lux. De obicei, companiile inchiriaza astfel de proprietati pe termen lung, din motive de imagine, dar si pentru a nu risca sa ramana fara o astfel de locuinta in preajma evenimentelor importante. Desigur, acest tip de proprietate necesita dotari si finisaje de calitate foarte inalta, iar costurile vor fi pe masura. Cu toate acestea, uzura locuintei va fi limitata, deoarece si utilizarea este de obicei limitata.
Consultarea cu specialistii Astoria Imobiliare
Dupa cum ti-am explicat mai sus, atunci cand iti inchiriezi proprietatea, te expui unor riscuri din cauza lipsei de legislatie specifica in Romania. Asadar, echipa Astoria Imobiliare te poate ajuta in incheierea unei afaceri de succes in ceea ce priveste gasirea chiriasilor pentru proprietatea ta. Mai jos iti detaliem motivele pentru care este recomandat sa apelezi la serviciile specialistilor nostri:
♦ pentru accesul la informatii si sfaturi imobiliare;
♦ iti oferim asistenta de specialitate pe intregul parcurs al procesului de inchiriere;
♦ te ajutam sa stabilesti chiria lunara potrivita pentru proprietatea ta, in corelatie cu ceea ce se petrece in piata imobiliara dinamica;
♦ iti oferim un pachet personalizat de promovare si publicitate al ofertei tale;
♦ poti castiga timp, deoarece noi ne dorim sa iti inchiriezi imobilul in cel mai scurt timp;
♦ pentru siguranta tranzactiei de inchiriere a proprietatii tale.
Daca totusi iti doresti sa iti inchiriezi proprietatea pe cont propriu, atunci iti recomandam sa te asiguri de urmatoarele aspecte:
♦ ai suficiente cunostinte in domeniul imobiliar, precum si despre legislatia in vigoare in ceea ce priveste inchirierea de imobile;
♦ stii sa iti pregatesti apartamentul pentru vizionare;
♦ stii sa formulezi anuntul de inchiriere al proprietatii tale si, ulterior, stii unde sa il promovezi pentru a avea vizibilitate si succes;
♦ trebuie sa fii realist in ceea ce priveste chiria lunara pe care o poti obtine pentru imobilul tau;
♦ cunosti toate clauzele contractuale pentru a putea evita surprizele.
Promovarea ofertei de inchiriare
Este esential ca dorinta ta de a-ti inchiria proprietatea sa devina publica pentru a atrage atentia chiriasilor. Exista multiple modalitati de a face public anuntul de inchiriere, de la anuntarea cunostintelor pana la anunturi imobiliare, banere, etc. si toate ar trebui luate in considerare. Iti recomandam sa apelezi la serviciile Astoria Imobiliare pentru inchirierea imobilului tau, deoarece serviciile noastre includ si un pachet de publiciate si promovare adaptat ofertei tale.
Vizionarea proprietatii
Deoarece contractul de inchiriere se poate semna chiar si in timpul vizionarii proprietatii, aceasta etapa a procesului devine foarte importanta. Depinzand de abordarea si atitudinea (atat ale tale, cat si ale chiriasilor) din momentul in care se prezinta locuinta, negocierea si finalizarea tranzactiei de inchiriere se pot desfasura chiar atunci. Asadar, un consultant imobiliar din echipa Astoria Imobiliare poate fi alaturi de tine in timpul vizionarii si te poate ajuta sa obtii si sa oferi raspunsuri sincere si constructive. Iti recomandam sa incerci sa ii faci pe potentialii chiriasi sa se simta ca acasa, abordand o atitudine relaxata si deschisa.
Cu siguranta doresti sa afli anumite detalii inainte de a-ti instraina proprietatea unui chirias pe care abia l-ai cunoscut. Prin urmare, te sfatuim sa intrebi diverse lucruri de interes pentru tine (domeniul de activitate, stilul de viata, posibilitatile de plata sau planurile viitoare), astfel incat sa ii cunosti mai bine pe potentialii chiriasi. Acest lucru te poate ajuta sa determini daca iti doresti sa colaborezi cu respectivele persoane.
Negocierea
Daca si cei care vizioneaza apartamentul isi doresc sa devina chiriasii tai, atunci poate incepe o negociere. Specialistii Astoria Imobiliare te sfatuiesc sa nu fi prea restrictiv in ceea ce priveste chiria lunara sau modalitatile de plata, insa iti recomandam sa stabilesti in mod clar o garantie, precum si termenele de plata.
In ceea ce priveste chiria lunara, trebuie sa stii ca exista mai multe tipuri, dupa cum urmeaza:
♦ Chiria fixa – in acest caz, aceeasi suma de bani va fi platita lunar pe intreaga perioada contractuala, netinand cont de fluctuatiile pietei imobiliare. Desi exista tentatia de a profita de varful de sezon in ceea ce priveste preturile de inchiriere, poti avea neplacuta surpriza ca dupa cateva luni chiriasii tai sa plece, iar tu sa fi nevoit sa reiei tot procesul de inchiriere.
♦ Chiria variabila – presupune flexibilitate din partea ta, astfel incat sa le oferi chiriasilor tai o chirie diferita in functie de sezon. Spre exemplu, iarna (cheltuielile de intretinere fiind mai ridicate) si vara (fiind perioada de concedii) poti accepta o chirie lunara mai mica.
♦ Chiria indexabila – acest tip de chirie este specifica proprietatilor de protocol, chiria fiind indexata in functie de cursul valutar sau de inflatie, insa cu perioade contractuale de obicei mai lungi.
Garantia reprezinta un mijloc de precautie pentru tine in cazul de daune nereparate sau cheltuieli neplatite. Iti recomandam sa ceri intotdeauna si o garantie, aceasta avand si rolul de a-i responsabiliza pe chiriasi in ceea ce priveste cheltuielile obligatorii si potentialele daune produse. Garantia constituie o suma modica (de obicei echivalentul a 1 sau 2 chirii lunare) care este platita de catre chirias odata cu semnarea contractului de inchiriere. Aceasta suma va fi restituita chiriasului la sfarsitul perioadei contractuale daca nu s-au produs daune sau datorii.
Finalizarea tranzactiei de inchiriere
Daca ambele parti sunt de acord cu termenii negocierii, se poate semna contractul de inchiriere. Acesta consta intr-o conventie scrisa intre proprietar (locator) si chirias/chiriasi (locatar/locatari) in care se stipuleaza punerea la dispozitie a proprietatii pentru o perioada de timp limitata in schimbul platii unei chirii lunare. Contractul de inchiriere nu trebuie autentificat de un notar public, motiv pentru care se poate semna si in timpul vizionarii imobilului. Semnarea contractului de catre ambele parti ramane obligatorie.
Contractul de inchiriere detaliaza printre altele: datele de identificare ale ambelor parti, precum si ale proprietatii, sumele de bani care reprezinta atat chiria lunara, cat si garantia, termenele de plata, dar si cateva clauze specifice pe care iti recomandam sa le studiezi cu atentie. Pentru siguranta tranzactiei tale, specialistii Astoria Imobiliare te pot consilia in ceea ce priveste toate aceste clauze (legate de preaviz, subinchiriere, evacuare, inspectia periodica si asa mai departe).
Documentele necesare
Urmatoarele documente sunt necesare pentru a putea elabora contractul de inchiriere:
♦ act de identitate;
♦ extras de carte funciara de informare actualizat – acesta certifica situatia juridica si datele de identificare ale imobilului;
♦ certificatul de performanta energetica.
In ceea ce priveste inregistrarea contractului de inchiriere la Administratia Financiara, va fi nevoie sa prezinti urmatoarele documente:
♦ acte de identitate ale ambelor parti (proprietar si chirias/chiriasi);
♦ contract de inchiriere (3 exemplare);
♦ formular tip Declaratia 200 pentru impozitul pe venit (2 exemplare);
♦ trimbru fiscal.
Costuri
Procesul de inchiriere al proprietatii tale presupune urmatoarele costuri pentru proprietar:
♦ taxa pentru eliberarea certificatului energetic;
♦ comisionul agentiei imobiliare;
♦ impozitul anual pe veniturile obtinute din inchirierea de bunuri imobiliare;
♦ asigurarea obligatorie a locuintei – aceasta obligatie revine oricarui proprietar de imobil, indiferent de intentia de a-si inchiria proprietatea.
Asigurarea obligatorie
Fiind implementata din anul 2010, asigurarea obligatorie a locuintelor reprezinta o metoda simpla si accesibila de a oferi protectie locuintei tale in cazul dezastrelor naturale. Valoarea primelor de asigurare este aceeasi indiferent de zona in care se afla imobilul, iar cele trei riscuri pe care asigurarea obligatorie le acopera sunt cutremurele, indundatiile si alunecarile de teren.
Materialele din care a fost construita locuinta ta determina apartenenta ei la una din cele doua categorii:
♦ tip A – avand structura de rezistenta din beton armat, metal sau lemn SAU avand pereti exteriori din piatra, caramida arsa sau alte materiale rezultate din tratamente termice sau chimice;
♦ tip B – avand pereti exteriori din caramida nearsa sau din alte materiale nesupuse tratamentelor termice sau chimice.
Valorea primei de asigurare (cu valabilitate pentru 12 luni):
♦ locuinta tip A – 20 Euro pentru 20.000 Euro suma asigurata;
♦ locuinta tip B – 10 Euro pentru 10.000 Euro suma asigurata.
In momentul de fata, legea permite proprietarilor sa aleaga intre o asigurare obligatorie si una facultativa numai in cazul in care cea facultativa acopera si cele 3 riscuri majore: cutremure, inundatii si alunecari de teren. Asigurarea facultativa ii ofera proprietarului posibilitatea de a-si asigura locuinta si impotriva altor riscuri neacoperite de o asigurare obligatorie (de exemplu incendii, distrugeri provocate de mijloace de transport sau instalatii electrice, etc.). Cea mai vanduta asigurare facultativa si totodata una foarte importanta consta in ”raspunderea civila fata de terti”. Aceasta presupune despagubirea (in limitele prevazute de polita de asigurare) daunelor produse vecinilor in cazul anumitor evenimente cum ar fi inundatiile sau incendiile.
